De kogel is door de kerk. Na een intensieve aanbestedings- en gunningsfase gaat het consortium Dura Vermeer Bouw Hengelo, DWA en de Groot Installatiegroep het Herman Gortercomplex duurzaam renoveren. En dat niet alleen, het consortium is ook vijftien jaar verantwoordelijk voor het onderhoud en de energielevering. “Dit geeft ons de mogelijkheid om bepaalde investeringen uit te smeren over de exploitatieperiode”, zegt Arie Huisman, managing partner bij DWA. Een gesprek met de direct betrokkenen over een bijzonder proces, de wil om te bewijzen dat energieneutraal op gebouwniveau kán en het belang van een huiselijke sfeer tijdens de dialooggesprekken.

Gaan we de markt misschien iets vragen wat eigenlijk niet mogelijk is? Deze vraag heeft Marten de Bruin lang beziggehouden. Als duurzaamheidsadviseur is hij bij het Rijksvastgoedbedrijf vanaf de vraagformulering betrokken bij het Herman Gorter-complex in Utrecht. “Je werkt de aanbestedingsstrategie uit waarbij we een maximale inbreng en creativiteit van de markt wilden hebben. Uiteraard maak je zelf ook berekeningen hoe het pand energieneutraal kan worden gemaakt. Maar het is dan plezierig om te zien dat het toch écht kan.”

Routekaarten & innovatie

Bij renovaties hanteert het RVB conform de routekaarten een ambitieniveau van minimaal A+ / A++. Tegelijkertijd experimenteert het RVB met manieren om de lat hoger te leggen, om te kunnen versnellen en om de doelen betaalbaar te kunnen halen. Wanneer een aanpak werkt wordt deze vertaald naar de reguliere aanpak zoals omschreven in de routekaarten. De aanbesteding van het Herman Gorter complex is een voorbeeld van een hoog ambitie niveau, én een andere manier van samenwerken. Daadwerkelijke energieprestatie staat hierbij voorop, niiet alleen vooraf berekend, maar gemeten tijdens de gebruiksduur.

“We, en daarmee bedoel ik het Rijksvastgoedbedrijf en wij als commerciële partijen hebben straks een aansprekend voorbeeld van een volledig energieneutraal kantoorgebouw in de binnenstad van Utrecht”, zegt Arie Huisman. De combinatie Dura Vermeer Bouw Hengelo/DWA is niet zomaar een gelegenheidscombinatie. De twee bedrijven hebben diverse verduurzamingsprojecten gezamenlijk uitgevoerd en tendertrajecten doorlopen. Patrick Kip, projectleider bij Dura Vermeer Bouw Hengelo: “Vanaf de publicatie van de tender Herman Gortercomplex zijn we aangehaakt. We waren ervan overtuigd dat we het zouden gaan winnen.” Over een antwoord op de vraag waar die overtuiging op gebaseerd is hoeft Huisman niet lang na te denken. “Op basis van onze geloofsbrieven, referenties en onze bewezen integrale aanpak waren we overtuigd dat we het beste plan konden maken en zouden we heel teleurgesteld zijn geweest als we er niet doorheen waren gekomen.”

Samenwerking

Samenwerking in de aanbestedingsfase was volgens Marten de Bruin een belangrijke factor. “Uiteindelijk ging het erom dat juist in de dialoogfase, de laatste ronde met elkaar aan de beste oplossing zou worden gewerkt.” “In de meeste trajecten”, vertelt Patrick, “kom je elkaar niet of nauwelijks tegen, maar dat was bij Herman Gorter juist wel het geval. In de eerste sessie werd die wijze van samenwerken waarbij onder andere de nadruk lag op meer gezamenlijke gesprekken en expertsessies toegelicht.” Patrick herinnert zich dat hij toen met een goed gevoel de deur uit liep. “Ook omdat het stukje samenwerken goed bij ons team past en wetende dat we ook enthousiast worden van duurzaamheid.”

Arie Huisman zegt verrast te zijn over hoe het in de dialoogfase er aan toe ging. “Je ziet vaak dat het hele formele gesprekken zijn waarbij het ook vaak een monoloog is in plaats van dialoog waardoor je niet vooruitkomt. Je zit tegenover elkaar in een formele setting met het consortium aan de ene zijde en de opdrachtgever aan de andere zijde.” Marten de Bruin: “We hadden er echter voor gekozen om de setting te veranderen. Dus we zaten in een ruimte met de uitstraling van een huiskamer. Dit deden we vooral om een informele sfeer te creëren.” Patrick Kip: “We zaten op loungebanken met koekjes en chocolaatjes op tafel. Het waren fijne en eerlijke gesprekken waarin we ook echt bruikbare input kregen.” Want ondanks de sfeervolle aankleding stond in de ogen van Marten de Bruin uiteraard de informatie-uitwisseling centraal.

Arie Huisman onderschrijft dit als geen ander. “Naast de dialooggesprekken waren er goede inhoudelijke extpertmeetings om uitgangspunten eenduidig vast te leggen om uiteindelijk de beste aanbieding te krijgen. Je kunt hele formele sessies hebben waarbij je nauwelijks antwoord op vragen krijgt. Daar kom je als consortium dan niet verder mee. Maar dat is in deze tender absoluut niet gebeurd. Er ontstond een sfeer van vertrouwen en begrip en een wederzijds gevoel van ‘we gaan elkaar geen pootje lichten’.”

We zaten in een ruimte met de uitstraling van een huiskamer. Dit deden we vooral om een informele sfeer te creëren.

Gunningsmethodiek

Het drietal geeft aan dat die menselijke factor heel belangrijk is geweest. “Je moet het gevoel hebben dat je een klik met elkaar hebt. We hebben ook rollenspellen met elkaar gedaan. Immers, pas op momenten dat het in een project spannend wordt, leer je je elkaar goed kennen. Die situaties hebben we nagespeeld om elkaar alvast een klein beetje te testen.”

Het uitgangspunt van het Rijksvastgoedbedrijf is bij de start: een energieneutraal Herman Gortercomplex. Ook al is duidelijk dat dit een héle grote stap is. Om dit te bereiken zijn er twee stappen geformuleerd. “De eerste stap”, legt De Bruin uit, “was een energieprestatie volgens de BENG systematiek, gebruik makend van projectbudget en energiebudget. Daarmee kwam DURA/DWA al op 95 procent energieneutraal. Als de eerste stap niet toereikend was om 100 procent energieneutraal te behalen was er de mogelijkheid voor stap twee, als ‘optie’ opgenomen in de gunningsmethodiek. Bij deze optie mocht ook gebruik worden gemaakt van energieopwekking in de omgeving van de locatie met een maximum van tien kilometer. Dura Vermeer/DWA gebruikten ook de tweede stap die wij nu voor Herman Gorter nummer 5 afnemen. Van de panden Herman Gorter 55 en Herman Gorter 75 is het RVB geen eigenaar en heeft de eigenaar besloten de tweede stap niet uit te laten voeren.”

Uitdaging

Arie Huisman: “Ondanks de escape van de tien kilometer grens wilden we koste wat kost binnen de kavel energieneutraliteit halen. Daarmee bewijzen we dat het mogelijk is om een bestaand gebouw binnen de kavelgrenzen te verduurzamen en energieneutraliteit te realiseren. Daarnaast: een gebouw realiseren waar je trots op bent, wat een perfect comfort heeft en waarin medewerkers stralend rondlopen. Energetisch zijn we begonnen met het volledig uitnutten van de eerste stap van de Trias Energetica: Dring de energievraag zo veel mogelijk terug (BENG 1).”

Daarvoor is het consortium de schil van het gebouw door een financiële en circulariteits-bril gaan bekijken. Zo blijven vanuit beide oogpunten de huidige kozijnen gehandhaafd. Wel worden de afdichtingen en het glas vervangen. “We steken maximaal in op de reductie van de energievraag. We gaan voor volledig duurzaam opwekken van warmte en koude en de laatste stap is geweest wat we aan duurzame energie-opwekking op de daken kwijt kunnen”, zegt Arie Huisman. “Bouwkundige maatregelen neem je niet zo snel meer. Dus we hebben gekeken naar wat doe je voor de komende 50 jaar en wat kun je in de toekomst nog doen wanneer het gebouw weer in gebruik is. Zo creëer je een basis waar je heel veel jaren niet meer aan komt.”

Energieneutraal, binnenstedelijk, op de plot? Dat kan met deze maatregelen:

  • Hoge luchtdichtheid gevel waaronder het vervangen van rubbers en het afdichten van aansluitingen van de kozijnen op de dichte gevel evenals overige constructieve aansluitingen
  • Triple glas
  • Zeer energiezuinige smart led verlichting, per werkplek individueel te regelen. De verlichting wordt optimaal geregeld op aanwezigheid van daglicht
  • Adaptieve gevel, automatisch bediende (door de gebruikers te overrulen) binnenlichtwering met zonwerende eigenschappen CO2 gestuurde luchtbehandeling: vraaggestuurd ventileren op CO2 en warmte terugwinning door middel van smart sensoring
  • Hoog comfort voor gebruikers door de toepassing van een klimaat plafond
  • Optimale benutting van daken voor energieproductie met hoogrendement zonnepanelen
  • Energiebalkon met geïntegreerde PV panelen, aangrenzend aan het werkcafé
  • Bodemenergie (Warmte Koude Opslag)
  • Bidirectionele laadpalen/ opslag Elektra in auto’s
  • Energiecoach

Gebruiksgebonden energie

Een flink punt van overleg is uiteraard geweest hoe om te gaan met gebruikersenergie. “Dat zijn ook de kosten waar partijen het minst grip op hebben”, legt Marten de Bruin uit. Arie Huisman knikt: “Dat was voor ons echt een zware worsteling. Je bent er straks vijftien jaar verantwoordelijk voor maar als er iets lastig in te schatten is, dan is dat wel de gebruiksenergie. Daar zijn wij vanuit het consortium tijdens de dialoog heel erg kritisch op geweest.

Tegelijkertijd”, voegt hij er in een adem aan toe, “vind ik dat je wel met voorstellen moet komen. Daar was ook écht ruimte voor. Zo is er nu een bandbreedte opgesteld en komen we daar bovenuit dan verrekenen we het en komen we er onder dan is het een voordeel. Dat vind ik een voorbeeld van samenwerken en samen zoeken. Design, build, maintain én energy is voor het Rijksvastgoedbedrijf ook nog nieuw dus is het zoeken om daar de juiste invulling aan te geven.”

Marten de Bruin onderschrijft de woorden van Huisman. “Maar de resultaten van het traject zijn dusdanig dat we dit in de toekomst vaker willen gaan doen.” En terecht vindt Arie Huisman. “Niet alleen de uitvraag en het competitie-element maar de gehele wijze van intensief met elkaar samenwerken geeft de mogelijkheid om creatief te zijn. Maar ook de verantwoordelijkheid om vijftien jaar de energie te leveren vind ik een hele belangrijke. Als consortium kan je daardoor besluiten om bepaalde investeringen uit te smeren over de exploitatieperiode omdat we niet het volledige energiebudget nodig hebben. Het is zo’n gave formule omdat je zelf op basis van je businesscase kan bepalen hoe je dat gaat doen.”

We hebben gekeken naar wat doe je voor de komende 50 jaar en wat kun je in de toekomst nog doen wanneer het gebouw weer in gebruik is

En terecht vindt Arie Huisman. “Niet alleen de uitvaag en het competitie-element maar de gehele wijze van intensief met elkaar samenwerken geeft de mogelijkheid om creatief te zijn. Maar ook de verantwoordelijkheid om vijftien jaar de energie te leveren vind ik een hele belangrijke. Als consortium kan je daardoor besluiten om bepaalde investeringen uit te smeren over de exploitatieperiode omdat we niet het volledige energiebudget nodig hebben. Het is zo’n gave formule omdat je zelf op basis van je businesscase kan bepalen hoe je dat gaat doen.”

Demonteren

Waar zitten we nu in het proces? Patrick Kip blikt even naar buiten en zegt dan: “We zitten nog in de voorlopig ontwerpfase richting definitief ontwerp en het aanvragen van de bouwvergunning. Ook zijn we met partijen in overleg die straks gaan demonteren. Veel van de materialen kunnen worden hergebruikt alleen niet op deze locatie. Hiervoor werd door middel van circulariteits-eisen concreet de aanzet toe gegeven. Maar als je door de panden heen loopt voelt het ook niet goed om daar geen aandacht aan te besteden. We hebben tijd en er zijn partijen die er wat mee kunnen. Niets met de systeemwandjes doen is gewoon kapitaalvernietiging.”

Herman Gorter 5 langs de meetlat
Herman Gorter 5 wordt energieneutraal voor de gebouwgebonden energie. Beter dan BENG en ruim binnen de Paris Proof normen. Het normverbruik voor de gebruikersenergie is gebaseerd op data van DWA van bestaande kantoorgebouwen gekoppeld aan een specifieke ruimteanalyse en gebruikerspatroon voor het nieuwe Herman Gorter complex.
Omschrijving BENG-eis niewbouw Paris Proof Herman Gorter 5
Maximaal Gebouw Gebonden Energiebehoefte gebouw (GGE): verwarmen, koelen en verlichting 50 kWh/m2 per jaar n.v.t. 30,8 kWh/m2.jaar
Maximaal primair fossiel energiegebruik t.b.v. gebouwgebonden energie 25 kWh/m2.jaar 0 0
Aandeel hernieuwbare energie t.b.v. gebouwgebonden energie op locatie opgewekt Min. 50% n.v.t. 100%
Gebruikersenergie n.v.t. n.v.t. Normverbruik 38 kWh/m2
Aandeel hernieuwbare energie elders opgewekt (gebouwgebonden + gebruikersenergie) n.v.t. 50 kWh 38 kWh/m2