Er is een integrale aanpak nodig om het verduurzamen van commercieel vastgoed echt te gaan versnellen. Dat vindt Marcel de Boer, algemeen directeur van de Troostwijk Groep en voorzitter van NVM Business. “Belangrijk is dat we ophouden met het plakken van pleisters. Daarbij bedoel ik bijvoorbeeld het subsidiëren van zonnepanelen. Veel beter is het om via het belastingstelsel verduurzaming te stimuleren. Maar ook moet de gebruiker bewuster worden gemaakt. Voor de opgave waar we voor staan is een Deltaplan nodig.”

Het gesprek met taxatie-expert Marcel de Boer heeft zo nu en dan meer weg  van een lezing dan een interview. Al bij de eerste vraag, waarom we de verduurzaming van commercieel vastgoed nog niet goed op de rit hebben, veert hij op van zijn stoel. “Vind je het goed als ik dat even teken?” Vervolgens schetst hij op de flipover de huidige markt met de actoren die daarin actief zijn om zijn verhaal kracht bij te zetten. “De bebouwde omgeving is een financieel gedreven product, het heeft helemaal niets te maken met een maatschappelijk product, betaalbaarheid of beschikbaarheid. Er moet geld aan worden verdiend en we zijn verslaafd aan geld. Daarom kiezen we altijd voor de korte termijn om zo snel mogelijk geld te kunnen verdienen.” En omdat pas in 2023 Label C in kantorenland verplicht is, gaat men zich daar pas in 2020 druk om maken. “We krijgen straks een eindspurt”, verwacht De Boer. Een eindspurt die de sector overigens wel zo’n negen miljard euro gaat kosten. “Banken steken ongeveer 3 miljard in het naar label C brengen van het vastgoed wat zij in portefeuille hebben. De resterende 6 miljard moet van de gebouweigenaren komen. Maar die zit nog op zijn handen, het is een investeringsproblematiek. Wie gaat het terugverdienen?”

Hij ziet elke dag opnieuw dat de markt nog niet echt bezig is met verduurzamen. En dat terwijl de modellen die hij op de plank heeft liggen zoals bijvoorbeeld de Green Valuation Methode, de waardeontwikkeling van duurzaam commercieel vastgoed laat zien. “Het effect van de huidige energielabels is nu minimaal op de waardecomponent. Tenzij het moment in 2023 komt dat het gebouw niet voldoet aan de norm en dan zakt de waarde naar nul. Maar als er nog steeds idiote prijzen voor vastgoed wordt neergeteld, bepaalt dat op dat moment de waarde.” Hij zucht en zegt dan: “Als taxateurs kunnen we grondprijsbepalingen maken waarin we rekening houden met de effecten van duurzaamheid en wat er gebeurt als de opstal label A,B C of Breaam wordt en wat dat doet met de gronduitgiftebeleid. Die berekeningen kunnen we allemaal al maken. Met zo’n Green Valuation Methode lopen we voorop. Alleen de markt vraagt ons nu om taxatierapporten waarin we beschrijven hoe vandaag de markt is. En die is op dit moment crazy.”

In Amerika kijken ze niet naar de bezittingen maar naar de gebruiker

In Amerika ziet hij al de kentering die ook in ons land voor een verandering in de sector kan zorgen. “Daar kijken ze namelijk niet naar de bezittingen maar naar de gebruiker. Als je een gebruiker in je pand hebt die niet aan de ESG-labeling, de sustainability matrix voldoet, moeten ze meer huur betalen of worden ze geweerd. Dat zijn consumers van CO2. Dus als je pand label C is, moet de gebruiker nog eens sustainabel zijn en geen CO2 belastende gebruiker. Hier in Nederland is de gebruiker nog lang niet in beeld. Maar”, en De Boer tekent weer wat pijlen op de flip-over, “de gebruiker zit in de cashstroom, betaalt huur en consumeert servicekosten. Deze vallen onder de gebruiker en niet onder de bezitter. Dus waarom zou de bezitter 6 miljard in de bebouwde omgeving stoppen als de gebruiker toch al de energiekosten betaalt? Er is geen incentive. In Amerika worden de servicekosten wél door de eigenaar betaald die hij in een servicecontract verwerkt. Maar dat wordt hier in Nederland nog niet gestimuleerd.”

Gebruikers

Tegelijkertijd hebben gebruikers in zijn ogen wel de sleutel in handen om het verduurzamen van commercieel vastgoed te versnellen. “Ten eerste omdat een gebruiker wel in een gebouw wil zitten dat voldoet. Maar nog belangrijker is dat de gebruiker de waarde van het gebouw maakt. Als er een gebruiker inkomt die een huurcontract voor tien jaar tekent is hij degene die daarmee de waarde van het gebouw bepaalt. En wat doen dan de meeste eigenaren? Die verkopen het pand direct door.” Hij telt zijn vingers af: “De gebruiker is degene die met zijn huurpenningen de kasstroom van de eigenaar genereert. De gebruiker maakt de waarde van het gebouw. De gebruiker is degene die inkomsten moet generen om de huur te kunnen bepalen. En omdat de gebruiker de huur betaalt kan de mijnheer die de eigenaar heet een lening afsluiten en zijn rente en aflossing betalen. Maar wanneer de gebruiker er uitstapt omdat de verhuurder niets doet, dan heeft hij toch echt een probleem.” Hij vindt het daarom van het grootste belang dat gebruikers bewust worden gemaakt over de voordelen van het verduurzamen in de vorm van meer comfort, hogere productiviteit en lagere energielasten. “Het zijn de gebruikers die je moet stimuleren. We moeten gebruikers met grote campagnes beïnvloeden, dat ze in een werkomgeving willen wonen en werken die later ook voor hun kinderen nog goed is. De klimaatverandering is voor velen nog een ver van mijn bedshow. Maar het gaat sneller dan we zelf beseffen.  Als de massa het gaat omarmen dan gaat het supersnel.”

Pas het grondbeleid aan op wat er op staat of wat je wilt dat daar moet komen

De Boer ziet hierin een taak voor de overheid weggelegd. Net als dat de overheid de opgave veel integraler moet oppakken. “We kunnen beter het belastingstelsel gebruiken dan ons richten op korte termijnactiviteiten zoals het subsidiëren van zonnepanelen. Ik noem dat pleister plakken. Pas het grondbeleid aan op wat er op staat of wat je wilt wat daar moet komen. Verlaag de grondprijs bij een duurzame ontwikkeling. We moeten het slimmer aanpakken door geld te steken daar waar je het meeste rendement krijgt om gerealiseerd te krijgen wat je wilt hebben. Het zijn nu allemaal verschillende componenten. Label C is daar één van en dat schiet al niet eens op. Een Deltaplan zou op zijn plaats zijn. Leg dat in de begroting van Nederland neer en stel als overheid vast hoe je daar sturing aan gaat geven. Maar dan hoor ik de regering zeggen ‘we laten het aan de markt over’. Dat snap ik wel, maar vooralsnog schiet dat dus niet op. De markt doet niet veel.”

Dubbeltje op de eerste rang

Het komt volgens hem ook omdat Nederland een kruidenierslandje is en we graag voor een dubbeltje op de eerste rang willen zitten. “Zo zijn we ook opgevoed. Maar het is oud systeem denken. Die bril moeten we afzetten. Als je nu als eigenaar investeringsbeslissingen neemt moet je eigenlijk een stoel in de kamer zetten en die zien als de toekomst waar jouw kind op zit. Je neemt namelijk beslissingen die effect hebben op de toekomst. Zo hebben we nooit gedacht.” Daar zit overigens wel zijn drijfveer. Hij knikt en zegt dan terwijl hij de dop op zijn stift schuift: “Als je het doet vanuit een lange termijn perceptie, dat je het dus feitelijk doet voor je kinderen, dan is geld toch niet interessant of relevant meer? Je moet er in geloven. Geld is slechts een hulpmiddel.”

Valuecase

Het borgen van integraliteit begint met de Valuecase aanpak van Kantoor vol Energie. Dit genereert naast intern draagvlak op de ambitie ook de juiste randvoorwaarden op basis van de gestelde Nieuwe Norm van Kantoor vol Energie. De gebruiker bepaalt uiteindelijk de waarde van vastgoed. De Nieuwe Norm stelt naast een maximaal verbruik aan energie van 50kWh/ m2 ook voorwaarden aan het binnenklimaat m.b.t. geluid, licht, lucht en temperatuur, welke een bijdrage levert aan een optimaal binnenklimaat ten dienste van die gebruiker.