Durf om wat verder naar voren te kijken zonder precies te weten hoe een ontwikkeling uiteindelijk zal gaan uitpakken. Ellen Masselink, directeur BAM Business Developers en Andrea de Vaal, manager Business Development BAM Energy Systems zeggen dat bij veel opdrachtgevers te missen. En dat brengt volgens het tweetal geen tempo in de verduurzaming. Een gesprek over de noodzaak van ambities, regelgeving en het verduurzamen op gebiedsniveau aanpakken. “We staan nog aan het begin van die ontdekkingstocht.”

Halverwege het gesprek merkt Andrea de Vaal op dat zij vanuit haar “duurzaamheidshart” nooit geweten heeft of zij nu voor of tegen overheidsregulering is. “Maar je ziet dat door de eis dat commercieel vastgoed in 2023 label C moet, zijn iedereen toch scherper aan het nadenken is.” Tegelijkertijd vraagt zij zich ook hardop af of Label C het wel is waar BAM met zijn visie op duurzaamheid voor moet gaan.

“Building the present en creating the future is wat wij ambiëren. Maar creëer je met alleen maar C de toekomst? Daar voeren wij intern wel de discussie over.” Dan na een korte stilte: “Alleen kun je niet altijd zo snobistisch zijn door te stellen dat dan niet te bouwen.”

Ellen Masselink, directeur BAM Business Developers en Andrea de Vaal, manager Business Development BAM Energy Systems

Volgens De Vaal heeft de aangescherpte regelgeving in ieder geval als effect dat partijen die tot voor kort nog niets van duurzaamheid wilden weten daar nu wel mee bezig gaan. “Ik zie het speelveld bij opdrachtgevers verschuiven omdat zij zich ervan bewust zijn dat ze in 2023 label C moeten hebben want anders mogen ze het vastgoed niet eens meer verhuren. De vraag is veel breder geworden van alleen ‘ik moet energiebesparen en dat moet een businesscase opleveren’ naar ‘ik moet een businesscase hebben om mijn vastgoed rendabel te laten zijn.’ En dan speelt plotseling niet alleen de vastgoedwaarde een rol maar is er ook aandacht voor de welzijnswaarde van de mensen in het pand. Het zet echt wel een machine in werking.” “Je ziet nu ook”, voegt Ellen Masselink er aan toe, “dat opdrachtgevers ons niet alleen als bouwer vragen maar ook om servicecontracten aan te bieden of om de energiegarantie te geven. Innmiddels hebben we een aantal gebouwen opgeleverd met een Well-certificering en een garantie van dertig tot veertig jaar.”

Duurzaamheid organiseren

Het tweetal is dagelijks met verduurzaming in de breedste zin van het woord bezig. In een eerder interview heeft Andrea wel eens opgemerkt dat je duurzaamheid moet organiseren. “Daarmee bedoelde ik te zeggen dat wanneer je als eigenaar van een gebouw heel erg wil verduurzamen je dat vaak bijna niet alleen op gebouwniveau kunt doen. Je kunt het pand energetisch inpakken, zonnecellen op het dak zetten en wellicht nog een wko-aansluiting maken. Maar soms is het niet mogelijk om de energieopwekking zelf te doen. Als je dat wil organiseren, moet je verbindingen leggen met de gebouwen naast je en werken aan een gebiedssamenwerking.”

Je hebt iemand nodig die de ambitie formuleert en aan het begin de kaders stelt. Op hoofdlijnen wordt de ambitie geformuleerd en het uitwerken doe je met elkaar.

Ellen Masselink heeft lang als gebiedsontwikkelaar bij AM gewerkt en ziet daarbij parallellen. “Wanneer je gebiedsontwikkeling als proces in de vingers hebt dan denk ik dat je met het toevoegen van energie of duurzaamheid als extra dimensie een heel eind komt. Niemand heeft de lead, je doet het met elkaar. Dat is superlastig. Zeker bij een bouwbedrijf waar we heel erg gewend zijn te denken in termen van opdrachtgever en opdrachtnemer, dus heel verticaal ingericht zijn. Daarom ben ik de organisatie ook als een razende aan het kantelen naar een horizontale samenwerking. We zijn ook heel erg aan het zoeken naar wat voor soort proces daarbij hoort en wat voor contractvorm en aanbestedingsvorm.”

Momenteel wordt er met een gebiedsaanpak de eerste ervaringen opgedaan met Energierijk Den Haag. “Daar is een eerste stap gezet om een alliantie van partijen bij elkaar te brengen. We staan nog aan het begin van die ontdekkingstocht. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft ons bij elkaar gebracht met een set van afspraken die voor iedereen overzichtelijk en aanvaardbaar was. Maar ook met de duidelijke kanttekening erbij dat we een heleboel nog niet weten.” De Vaal: “Wij stappen in zo’n voortraject om tot een gedragen plan te komen en dan zien we later wel wie het gaat uitvoeren. Maar je moet wel iemand hebben die de kar trekt.”

Masselink knikt: “Je hebt iemand nodig die de ambitie formuleert en aan het begin de kaders stelt. Op hoofdlijnen wordt de ambitie geformuleerd en het uitwerken doe je met elkaar. Wat we nu vaak zien is dat opdrachtgevers een project tot op niveau uitwerken waardoor je er als partij niet meer kunt uithalen wat er in potentie wel in zit. Opdrachtgevers zouden dan ook wat verder naar voren moeten durven kijken zonder dat ze precies weten hoe het gaat uitpakken.” De Vaal: “Inderdaad, want als ze het zelf al helemaal hebben uitgedacht dan krijg je net niet wat je graag wil hebben. Er zit nu eenmaal een tijd tussen de beleidsmatige beslissingen en het uitdenken van het project. En intussen gaan de ontwikkelingen hartstikke hard door. Kortom, op het moment dat het voor hen aan snee is, is het voor ons alweer achterhaald. Die tempoverschillen zou je er uit moeten halen.”

De lessen

De vraag is welke lessen zij trekken uit de verduurzamingstrajecten die tot dusverre zijn afgelegd? Ellen Masselink tekent op een papier een drietal blokjes. Het eerste blokje staat voor houding en gedrag , de tweede voor het delen van data en de derde voor het spreken van een gezamenlijke taal.

Ze wijst op het eerste blokje en zegt: “Het gaat heel erg over houding en gedrag, daar moet je het met elkaar over eens zijn. Hoe ga je met elkaar om? Het tweede blokje is het delen van data, deel dat met elkaar waardoor je appels met appels kunt vergelijken. En het derde blokje, het spreken van dezelfde taal, wordt zo onderschat.

Maar maak aan de voorkant eerst afspraken of je het allemaal wel over hetzelfde hebt. Als je met elkaar wil samenwerken moet je investeren in het spreken van dezelfde taal. Het organiserende vermogen en scherper formuleren van de opgave door de opdrachtgever, daar zit de versnelling in. Duidelijk zijn over de ambitie is ook nodig om echt van de kant te komen.”