Energie, niet snel genoeg gaan. Tegelijkertijd ziet hij als geen ander de obstakels waardoor veel kantooreigenaren nog een afwachtende houding aannemen. “Het is een financieel product, een beleggingsproduct waarbij kort cyclisch wordt gedacht op basis van rendement.” Daarom pleit hij voor een totale reset van het financiële systeem. Een interview.

Woud Jansen is al jaren een fervent trekker van het thema duurzaamheid. Als grondlegger van Alba Concepts houdt hij zich dagelijks bezig met het creëren van duurzame leefomgevingen. Bij Kantoor vol Energie is Jansen al ruim vier jaar als procesmanager betrokken.

Dit betekent dat je vastgoed niet als kostenpost, maar juist als bedrijfsmiddel moet zien.

Heb je het programma zien veranderen?

“Binnen het kantorenprogramma zijn we heel erg zoekende geweest naar hoe kunnen we een financieel arrangement opzetten waarmee we toch die complexe transitie kunnen laten ontstaan. Hoe kunnen we geldstromen zo organiseren, dat wij een project kunnen creëren. Vanuit die gedachte is de Valuecase ontstaan. Dit betekent dat je vastgoed niet als kostenpost, maar juist als bedrijfsmiddel moet zien. Ik zie het programma ook als een zoektocht naar hoe we een ideale vraag-aanbodcombinatie kunnen maken.”

Is de zoektocht geslaagd?

“Goede vraag. ik denk deels. We hebben vooral aangetoond waar bij de renovatieopgave de complexiteit zit.” Dan na een korte stilte: “Maar geslaagd betekent naar mijn mening dat er ook projecten zijn gerealiseerd. En daarin zijn we wel wat achtergebleven. Zoals gezegd de boodschap dat je vastgoed als bedrijfsmiddel moet zien hebben we in de afgelopen periode echt goed over de bühne weten te brengen. Alleen op het moment dat het naar een transactie gaat, dus dat er echt waarde moet worden gekapitaliseerd, zie je partijen toch in de oude groef terugzakken. Simpelweg omdat ze het op dit moment niet willen betalen of kunnen betalen.”

De willenschap waar we het steeds over hebben, is soms kleiner dan je aan de voorkant had verwacht

Je zou zeggen economisch gezien schijnt de zon. Dus investeren maar…

“Dat zou je zo denken maar de almaar stijgende bouwkosten dragen momenteel niet bij aan het realiseren van de gestelde ambities. Daarbij komt dat je als gebouweigenaar bij het verduurzamen op toekomstige waarde moet voorsorteren. Die investeringsbereidheid is lastig. Het investeren in een Kantoor vol Energie kost nu eenmaal meer dan investeren in een reguliere bouwbesluit kantoorrenovatie. En wie geeft er de garantie dat de toekomstige baten ook daadwerkelijk gaan vallen? Met andere woorden, de willenschap waar we het steeds over hebben, is soms kleiner dan je aan de voorkant had verwacht.”

Wat zou partijen een zetje kunnen geven?

“Dat kunnen deels andere marktproposities zijn. We spraken onlangs aan een experttafel over zogenoemde wellco’s. Servicecompanies die garanties durven geven op prestaties van gezondheid en productiviteit. Dat maakt het nemen van een investeringsbeslissing wel wat makkelijker. Maar ook goede voorbeelden zijn belangrijk. Je kunt namelijk nog zoveel onderzoeken en bestuderen, uiteindelijk spreken echte praktijkvoorbeelden toch het meest tot de verbeelding. De geconditioneerde en theoretische berekeningen zijn volgens critici toch vaak niet te vergelijken met een echte kantooromgeving. Dus we moeten veel meer goede voorbeelden hebben.”

Wat zit volgens jou de opgave het meest in de weg?

“Het feit dat het een financieel product is. Commercieel vastgoed is een beleggingsproduct waarbij kort cyclisch wordt gedacht op basis van rendement. Dat maakt het vervolgens lastig om lange termijn investeringsbeslissingen te nemen. Het is ook lastig. Neem deze zomer met hogere temperaturen en de discussies over wel of geen airco. Als mens denk je het is veel te warm om te werken maar als ondernemer vind je dat je voor die paar dagen in het jaar geen dure airco installatie moet aanschaffen die ook nog eens belastend voor het milieu is. Deze gedachte zie ik bij het investeren in duurzaamheid precies zo.”

Maar wat moet er dan gebeuren?

Marcel de Boer van Troostwijk heeft een geheel andere manier voor het waarderen van vastgoed bedacht. Daarbij wordt de relatie gelegd tussen productiviteit en human capital als een asset. Dat betekent dat de bank een financiering gaat koppelen aan de prestatie van de onderneming. Dus bij een goed functionerend gebouw en hoge productiviteit betekent dat de loan to value gekoppeld wordt aan een andere asset, namelijk goed functionerende medewerkers.

Alleen het huidige systeem zorgt ervoor dat de taxateurs in Nederland op een vastgestelde methodiek hun vastgoedobject moeten waarderen. Binnen die methode heeft duurzaamheid echter een minimale invloed op de waardeontwikkeling van het pand. Ook zouden we veel meer richting huisvestingslasten moeten gaan in plaats van huurlasten. Dat heeft effect op de waardeontwikkeling van het gebouw. En waarde betekent iets voor de financierbaarheid en mogelijkheden van eigenaren om financiële ruimte te creëren. Dit alles betekent wel dat we het huidige financiële systeem zullen moeten resetten.”

Gaat het landen?

“Dat zal stapvoets gaan. Een groot deel van de pensioenen van de BV Nederland liggen in stenen. Met andere woorden, op het moment dat we dat op een andere manier gaan herwaarderen of waarderen heeft dat impact op het hele financiële systeem. Dus ik verwacht niet dat dat van vandaag op morgen radicaal wordt omgegooid. Maar we zullen er iets mee moeten.”

En tot die tijd?

“Wat ik een goede vind, is dat banken nu wel in beweging komen als het gaat om energielabel C. Niet omdat ze per definitie vinden dat vastgoedportefeuilles moeten verduurzamen maar simpelweg omdat een kantoor zonder label C vanaf 2023 niet meer mag worden verhuurd. En daarmee komt de kasstroom van het object in gevaar en wordt het risico voor de bank te groot. Daarom nemen banken nu een proactieve rol in de verduurzaming. Als je het hebt over de stok en de wortel ben ik altijd wel voor de stok. Het beleid zou wat mij betreft daarom nog strakker moeten worden aangetrokken.”

En wat zou je dan willen?

“Bijvoorbeeld dat Label A, of nog scherper, ook snel wetgeving wordt. Dan wordt er bij aanpassingen naar C ook daarop geanticipeerd. Dat zorgt voor investeringen in dat pand. Uiteindelijk moeten we die richting op, hoe sneller hoe beter.”