Vraag Wouter Roemaat, procesmanager bij Kantoor vol Energie en partner bij Alba Concepts, hoe je het verduurzamen van commercieel vastgoed kunt versnellen en hij somt tal van oplossingen op. “Maar het begint allemaal bij de opdrachtgever. Die moet zijn ambities goed formuleren en de juiste uitvraag durven te stellen. Het is vervolgens aan de markt om met slimme en innovatieve ideeën te komen om die ambities te vertalen in een daadwerkelijk duurzame huisvesting.”

“Weet je”, trapt Roemaat het gesprek af, “dat het nu exact vijftig jaar geleden is dat de Club van Rome een rapport uitbracht waarin ze aangaven dat de meeste grondstoffen opraken en we op een andere manier moeten gaan werken?” Hij wil er maar mee zeggen dat er in de afgelopen vijftig jaar op het pad van duurzaamheid maar bijzonder kleine stapjes zijn gezet. “Het zijn vooral de voorvechters die de eerste  stappen hebben gezet. Wel is iedereen het er inmiddels over eens dat de fossiele grondstoffen eindig zijn en we dus iets moeten gaan doen. Alleen het echte kantelpunt is nog niet bereikt.”

De oplossing zit in het stellen van
prestatie-eisen

Naar zijn gevoel hebben opdrachtgevers voor een deel de sleutel hiervoor zelf in handen. “De oplossing om te versnellen zit volgens mij in het stellen van prestatie-eisen. Dus dat het gebouw energieneutraal moet zijn om dat vervolgens na een procedure van aanbesteding samen met de markt te bereiken. Het begint bij de opdrachtgever. Hij moet de ambitie voor een energieneutraal gebouw uitspreken en binnen zijn organisatie aan draagvlak werken.  Ook moet hij een scherpe analyse maken van de risico’s en consequenties voor de organisatie op het moment dat zo’n ambitie wordt neergezet. Na het schrijven van de prestatie en het formuleren van de juiste uitvraag is het aan de markt om te bedenken hoe die prestatie het beste kan worden ingevuld.”

Weerbarstiger

Tegelijkertijd erkent de procesmanager dat de praktijk nog altijd een stuk weerbarstiger is. “Er zijn heel veel zaken die invloed hebben op het uiteindelijke resultaat. Bijvoorbeeld weerstand vanuit de organisatie zelf of het wel of niet vrijkomen van budgetten.” Een goede samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer om hier in de aanloop naar de uitvoering mee om te gaan en op te lossen is essentieel. Dat lukt in zijn ogen niet als de standaard procedures worden gevolgd. “De huidige aanbestedingsprocedures bijvoorbeeld, maken het nog complexer. Want als je deze niet goed toepast, ontstaat een aanbesteding die het behalen van je ambities eerder in de weg staat dan dat deze je helpt.  En juist dat gezamenlijk committeren aan de ambities is voor deze lastige trajecten essentieel. Voor veel opdrachtgevers is dat alleen al reden om al te hoge verduurzamingsambities naar beneden bij te stellen.”

Ik zie veel voordelen in de nieuwe aanbestedingsvorm ‘innovatiepartnerschap’

De nieuwe aanbestedingsvorm ‘Innovatiepartnerschap’ geeft volgens Roemaat op dat vlak wel weer wat meer ruimte. “Als die vorm goed wordt ingezet zie ik daar wel een kans. Innovatiepartnerschap is”, zo verduidelijkt hij, “gericht op een juridisch legitieme samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer om een oplossing te ontwikkelen. De eerste voorbeelden beginnen nu te ontstaan. Het grootste verschil bij Innovatiepartnerschap zit in het feit dat je mag gunnen op een ontwikkeling. De uitvraag is een energieneutraal gebouw en er wordt gegund aan de partij die het meest aannemelijk maakt dat te kunnen leveren. Voordeel daarvan is dat de opdrachtgever na de gunningsfase en het zetten van de handtekeningen samen met de opdrachtnemer gaat samenwerken om uiteindelijk te komen tot een energieneutraal gebouw.”

Dat het nog allemaal niet zo snel gaat komt volgens Roemaat ook door de sterke causale verbanden die gekoppeld zijn aan het simpele vraagstuk van energieneutraliteit. “Hoe moeilijk kan het zijn als het gebouw net zo veel opbrengt als dat het verbruikt? Maar opeens zie je een verbreding ontstaan van allerlei aspecten die daaraan gelinkt zijn. Bijvoorbeeld de energiebehoefte van de gebruiker, hoe hou je daar grip op en maak je een andere partij daar verantwoordelijk voor? Maar ook dat energieneutraliteit niet het vraagstuk is maar bijvoorbeeld klimaatneutraliteit. En dan is CO2 plotseling aan het energievraagstuk gelinkt.” Hij wil er maar mee zeggen dat alles met elkaar samenhangt. “Dat zorgt voor veel complexiteit. Daarom moeten we op zoek naar een model dat het voor iedereen behapbaar maakt. Voor de opdrachtgever waardoor hij de vraag durft te stellen en voor de opdrachtnemer niet te risicovol is.”

Kantelpunt

 “Wellicht”, zegt hij na een korte stilte, “komt het kantelpunt pas in beeld als het écht moet. Als wetgeving en beleid geen ruimte meer voor iets anders toelaat. Dat dus wetgeving en beleid ons richting een energieneutrale maatschappij duwen en dat het daardoor te vertalen is naar kwantificeerbare voordelen voor partijen. Bouwende partijen bijvoorbeeld zijn nu nog helemaal niet bezig met circulair. Zij wachten daarmee tot de opdrachtgever erom vraagt. Dit, samen met de alternatieve verdienmodellen op circulariteit vorm de oplossing. Niet enkel op investeringskosten, maar het meenemen van alle aspecten die van invloed zijn op de financiële business cases rondom huisvesting.”

“Total cost of ownership, restwaardekapitalisatie en valuecase denken. Het zijn de voorvechters die de eerste stappen hierin durven te zetten. Maar ja het gaat stapje voor stapje. Inderdaad, net als na het verschijnen van het rapport van de Club van Rome is gebeurd. Tegelijkertijd”, voegt Roemaat er in één adem aan toe, “hebben we allen dezelfde missie. Die wordt omarmd en door enkelen al nagejaagd. En er zijn inmiddels heel veel piketpaaltjes waarlangs je in het bos van energieneutraliteit en circulariteit de juiste route kunt vinden om die missie uit te voeren.”

De voorbereiding telt

Het formuleren van een ambitie begint met een goede interne voorbereiding, het naar elkaar durven uitspreken van kansen en dilemma’s en uiteindelijk gezamenlijk “ja” zeggen tegen de gestelde opgave en wat je met elkaar wilt bereiken. Het team van procesbegeleiders van Kantoor vol Energie heeft in de voorbereiding o.a. Kuijpers Den Bosch, RoyalHaskoningDHV Amsterdam, Koninklijke Bibliotheek Den Haag en nog twee panden van het Rijksvastgoedbedrijf begeleid. En telkens kwam er in de voorbereiding het moment dat bij de juist multidisciplinair samengestelde teams alles op z’n plek viel.