Het verduurzamen van kantoren mag wat hem betreft best een stapje harder. Maar bij Guus Berkhout, Fondsmanager van Triodos Vastgoedfonds, is het glas niet half leeg. “Het gaat misschien niet snel maar het gaat in elk geval. Hoewel dat Label C natuurlijk bij lange na niet ambitieus genoeg is.” Op portefeuilleniveau is het vastgoed van Triodos Vastgoedfonds CO2 neutraal maar Berkhout droomt graag van een energie nul portefeuille. “Dan hoef je het er ook nooit meer over te hebben.”

Voor mij was duurzaam bouwen in die jaren heel veel grond, leem, stro en dikke muren

Halverwege het gesprek diept Berkhout een jeugdherinnering op. Hoe hij in de jaren zeventig bij De Kleine Aarde in Boxtel kennis maakte met het ecologisch leven. “Voor mij was duurzaam bouwen in die jaren heel veel grond, leem, stro en dikke muren. Met je handen iets moois bouwen met materialen uit de natuur.”

Met de opkomst van circulariteit ziet hij parallellen met toen. “Duurzaam denken ontwikkelt zich continu. Met de introductie van het materialenpaspoort was mijn eerste gedachte ‘moeten we dat nu echt doen?’ Maar als je het hebt over verwaarding van vastgoed, dan is de exitwaarde van het gebouw die de taxateur voor over twintig jaar voorspelt misschien wel veel meer een slag in de lucht dan wanneer je nadenkt over hoeveel beton er in zit en wat dat op termijn waard is.”

Kwadrantenmodel

Voordat Berkhout een verwerving doet wordt het vastgoed eerst getoetst. Hiervoor heeft Triodos een aantal jaar geleden samen met Kees Duivesteijn, destijds professor aan de TU Delft, een kwadrantenmodel ontwikkeld. “We kijken op een holistische manier naar vastgoed op basis van People, Planet en Profit. Daar hebben we nog de P van Project aan toegevoegd.”

En die P staat, zo legt Berkhout uit voor de kwaliteit van het vastgoed. “Vervolgens kijken we op welke van die vier onderdelen een gebouw heel goed scoort en of de andere onderdelen aanvaardbaar zijn. Als een object drie keer een 5,5 en één keer een 7,5 scoort dan komt het voor ons in aanmerking voor investering. Zakken we onder die 5,5 dan moeten we daar niet in investeren. Het gaat uiteindelijk om meer dan alleen een goed energielabel: een gebouw met een A++++ label met een mosdak dat op de verkeerde plek staat is het namelijk ook niet.”

Hij geeft het voorbeeld van een Eco-kantoor langs de snelweg in Friesland. “Elke keer als ik daar langskwam zag ik er geen leven. Dan is het wellicht in de planet-as een heel duurzaam kantoor maar functioneert het weer niet duurzaam. Aan de andere kant zijn er gebouwen in Amsterdam die, ik noem maar wat, een D-label hebben maar wel bij het station staan. Dan moeten we op het gebied van ‘planet’ hard aan het werk, maar qua ‘profit’ is het goed omdat er huurders in zitten. Qua project is het ook goed, want het is een mooi gebouw op een gunstige locatie in Amsterdam.”

Noviteit

Hij werpt een blik uit het raam en zegt dan na een korte stilte: “De noviteit van ons kwadrantenmodel vind ik nog steeds, dat we ook de p van profit meenemen in onze duurzame analyse. Dat wordt altijd als een separaat iets gezien maar dat is eigenlijk vreemd, want ook dat moet een onderdeel van de afweging zijn. De ene keer zit de kernkwaliteit in circulariteit, de andere keer in de manier waarop het wordt gebruikt of hoe het gebruikt gaat worden na revitalisatie.”

In 2013 leidde Berkhout Koning Willem Alexander door het duurzaam verbouwde kantoorgebouw van GasTerra in Groningen. Triodos Vastgoedfonds heeft na de aankoop de renovatie van het gebouw als voorbeeldproject van Energiesprong/Kantoor vol Energie gefinancierd. Met de renovatie kon het energielabel van het gebouw van G naar A+ worden gebracht. “Dit pand in Groningen  is een van de vele gebouwen die we hebben aangekocht en verduurzaamd hebben. Mooie projecten zoals bijvoorbeeld Villa Rusthoek, een monument in Baarn dat van G naar C is gegaan, en de beroemde Tempel in Den Haag van E naar A, daarmee hebben we wel laten zien dat het kan.”

Label C

Om hem heen ziet hij dat het verduurzamingstraject met horten en stoten gaat. “De norm wordt nu gesteld op Label C. Daar heb ik dubbele gedachten over. Bij GasTerra was het niet echt ingewikkeld om van G naar een A+ te gaan. Daar was toen het verhaal ‘beste overheid, dat C Label is niet ambitieus genoeg’. Dat vind ik nog steeds, maar wat ik nu wel zie is dat in de financiële wereld banken en beleggers gaan zeggen ‘is het label geen C, dan heb ik dus een extra risico’.

een gebouw met een A++++ label met een mosdak dat op de verkeerde plek staat is het namelijk ook niet

Ook zie ik bij beleggers dat ze reserveringen opnemen om de gebouwen die niet aan de norm voldoen op tijd op niveau te krijgen. Zo ontstaat er vanuit de regelgeving toch druk op de markt om het vastgoed aan te pakken. En dan heb je naar mijn idee toch een goed effect. Dan duurt het misschien allemaal wat langer, want zoals gezegd we konden in 2013 al naar een A+ label en we zijn nu alweer vijf jaar verder. Het is allemaal niet super ambitieus, maar uiteindelijk werkt het wel.”

 Het monument in Baarn

“Onze ambitie is om elke nieuwe aankoop beter te laten zijn dan de vorige. Wij willen in elk geval elk gebouw beter maken”, vervolgt hij. Op portefeuilleniveau is het Vastgoedfonds nu CO2 neutraal. “Dat hebben we bereikt door te besparen, zoveel mogelijk zelf energie op te wekken, warmte koude opslag en zonnepanelen aan te brengen. En in ons purisme compenseren we ook nog transportverliezen. Dus als we groene stroom halen voor panden in Utrecht van windmolens die in Groningen staan, dan compenseren we dat vrijwillig. Uiteindelijk komt je dan op een CO2 neutrale portefeuille uit.” Maar eigenlijk wil Berkhout naar een energieneutrale portefeuille. “Dat is alleen technisch nog niet zo eenvoudig.”

Geen energielasten meer

Een jaartal wil hij niet noemen. “Ooit dacht ik 2020 maar ik durf er geen getal meer aan te hangen. Op een zeker moment wil ik gewoon geen energielasten meer. Het is ook wachten op het moment dat de technologie zo goedkoop en gangbaar wordt dat de kosten veel makkelijker te verdelen zijn. Zelf droom ik ervan dat als je een energie nul portefeuille hebt, je het er ook nooit meer over hoeft te hebben. Dan is het common sense.”