Stef Weekers, CONSULT van AM RED, en Kim Wortel, BAM Energy Systems, zijn het roerend met elkaar eens. De duurzaamheidsopgave stopt niet bij het energieneutraal maken van een gebouw of het label verbeteren naar C, B of A. Het gaat verder in het creëren van kantoren die gezond zijn voor de gebruiker. Maar wanneer is een gebouw gezond? En is een gezond (en duurzaam) gebouw meer waard dan een niet-gezond gebouw?

“Wij denken van wel”, opent Stef Weekers. “Maar het heeft nu nog alles te maken met hoe vastgoed getaxeerd moet worden volgens de regels die er zijn. De waarde van een gebouw wordt getaxeerd op basis van wat een fictieve koper bereid is te betalen voor een gebouw in een normale economische situatie”, vertelt hij. “Omdat een koper nog niet bereid is om voor alleen duurzaamheid te betalen kan een taxateur ook geen hogere waarde opschrijven.”

Andere factoren, zoals de locatie, passantenstromen en bereikbaarheid, wegen op dit moment nog steeds even hard mee in de totale waarderingsmethode. “Stel je hebt een F-label kantoor op de Amsterdamse grachten en een identiek gebouw in de provincie, maar dan met een A label. Iedereen begrijpt dat het pand in Amsterdam het meeste waard is.”

Voorwaarden voor een gezond gebouw

De maatregelen die genomen worden om een kantoor te verduurzamen staan soms ook haaks op maatregelen die het gebouw gezonder en prettiger maken om in te werken. “Neem bijvoorbeeld het terugvoeren van de verlichting naar het wettelijk toegestane niveau van lichtintensiteit”, begint Kim. “Daarin is geen onderscheid tussen overleg met een team en individueel werken achter een laptop. Je voldoet dan wel aan de regels en bespaart energie, maar de lichtintensiteit kan dan te laag zijn om langdurig geconcentreerd te werken.”

Stef noemt licht, akoestiek (geluid) en het klimaat als drie belangrijke factoren om productiever te zijn. Kim: “Samen met temperatuur en ventilatie zijn dit de componenten om goed in te regelen en een gezond binnenmilieu te realiseren.  Dat is een van de voorwaarden voor het creëren van een gezond gebouw.”

Licht, akoestiek (geluid) en het klimaat zijn drie belangrijke factoren om productiever te zijn

‘Het is een uitdaging’

In het monitoren van het binnenklimaat zou volgens Kim ook het welbevinden van de medewerkers centraal moeten staan. De verschillen tussen personen zorgen er echter wel voor dat het verwerken van de verzamelde data complexer wordt. “Ieder persoon is anders. Terwijl de ene medewerker een bepaalde temperatuur als heel prettig ervaart, is het voor een andere medewerker juist te warm of te koud. Het creëren van een goede klimaatbeheersing is om die reden al een uitdaging.” Ook andere factoren spelen mee, zoals de hoogte van het plafond en de lichtinval.

De algemene veronderstelling is dat het creëren van een gezond gebouw leidt tot een hogere productiviteit onder de medewerkers. Maar volgens Stef is het nog te vroeg om alle voordelen van gezonde gebouwen direct te koppelen aan een stijging van de productiviteit bij medewerkers. “We doen hier zelf veel onderzoek naar en het is in ieder geval aannemelijk te maken, maar het overtuigen van de CFO gaat via een businesscase. Dan sla je namelijk twee vliegen in één klap. Een investering in een gezond gebouw heeft dan invloed op de duurzaamheid én de productiviteit, waardoor de investering in de huivesting veel sneller terugverdiend wordt via je belangrijkste kapitaalgoed: de medewerkers.”

Het is nog te vroeg om alle voordelen van gezonde gebouwen direct te koppelen aan een stijging van de productiviteit

WELL-certificaat

“Je hebt inmiddels een hele hoop certificaten die aangeven of een gebouw duurzaam is of niet. Daar is sinds kort ook een nieuwe bij gekomen: het WELL-certificaat.” Voor dit certificaat wordt er aan de hand van zeven punten gekeken naar de gezonde aspecten van het gebouw. Kim: “Het is veel meer mensgericht. Het is een hele andere certificering dan bijvoorbeeld een BREEAM waarbij gekeken wordt vanuit de verhuurderskant.” Het WELL-certificaat is meer een ‘samenspel’ tussen huurder en verhuurder, maar vraagt tegelijkertijd ook meer van de gebruiker. “De gebruiker speelt in deze hoedanigheid een grotere rol”, vervolgt Kim. “In die zin zou de gebruiker zich waar mogelijk ook ander gedrag eigen moeten maken om optimaal te kunnen profiteren van de omgeving waarin die werkt.”

Van smart buildings naar smart cities

Als het aan Stef en Kim ligt houdt niet op bij het verduurzamen en gezond maken van gebouwen. “Nu gaat het vooral over kantoren en hoe je daar als persoon prettig in kunt werken. Maar uiteindelijk willen we naast smart buildings ook werken aan smart cities”, vertelt Kim. “Want waar ligt de grens in het bepalen van de waarde van een gebouw en in hoeverre neem je daar ook het gebied in mee? Je zou bijvoorbeeld niet alleen een smart city op werk- en leerniveau kunnen maken, maar daaronder ook de energiestromen met elkaar kunnen balanceren. Pas dan ga je werken vanuit een brede community-gedachte met meer waarde voor gebied, gebouw en gebruiker.”