“Energielabels kosten kantooreigenaren ruim € 1 mrd meer dan voorspeld”, kopte het Financieele Dagblad onlangs op de voorpagina.  Twee maanden nadat Blok heeft aangekondigd dat kantoorgebouwen vanaf 2023 een energielabel C of hoger moeten hebben, komen enkele marktpartijen in verweer en lijken zij de zorgen te uiten van niet nader genoemde eigenaren, die blijkbaar met deze maatregel zouden worden benadeeld.

De door het EIB voorgespiegelde investeringen zijn volgens hen twee tot drie keer hoger en zeker voor oude kantoren op slechte locaties zijn de kosten daarvan niet terug te verdienen. De uitspraken komen van gerenommeerde marktpartijen die betrokken zijn bij renovaties van kantoren. Maar wat willen ze eigenlijk zeggen? Want de maatregel stelt echt niets voor.

Het is een no-brainer, want energieslurpende kantoren zijn kansloos

De discussie over de kosten voor het renoveren van slechte gebouwen naar een energielabel C is compleet zinloos. Het is niet de vraag wat het kost om je kantoor iets energiezuiniger te maken. Het is een no-brainer, want energieslurpende kantoren zijn kansloos. Natuurlijk moeten de aanpassingen zo efficiënt mogelijk worden uitgevoerd, maar het overwegingskader is de verhuurbaarheid en de continuïteit. Niet de kostprijs van deze gebouwverbetering. Het maakt ook niets uit voor de concurrentiepositie van het kantoor. Immers, ieder energieslurpend kantoor is voor 2023 aan de beurt. Je kunt de installatie van LED verlichting en een zuinige gasketel in een dergelijk gebouw overigens moeilijk een renovatie of investering noemen. Dat heet (achterstallig) onderhoud en als je dat nog niet gedaan had, mag je Blok wel dankbaar zijn dat hij je wakker heeft geschud!

Het is echter onzin om te suggereren dat de maatregel van Blok zorgt voor leegstand en verloedering aan de onderkant van de markt. Door allerlei kwalitatieve aspecten is er al enkele jaren een selectie gaande, waarmee de onderkant van de markt steeds beter zichtbaar wordt. Het overschot in de markt (ca. 10 miljoen m2) sorteert zich uit en wordt zichtbaar in een voorraad met onvoldoende kwaliteit. Daar verandert de aangekondigde maatregel helemaal niets aan. Het zal niet eens een versnelling geven in de shake-out van de onderkant van de markt. Hooguit dat echte ‘weigeraars’ vanaf 2023 definitief verdwijnen uit de voorraad. En daar kan je als vastgoedprofessional toch weinig op tegen hebben.

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken lijkt te denken dat het maar om een fractie van de gebouwen gaat, waarvoor het geen zin heeft om ze aan te pakken

Wel wordt terecht opgemerkt dat eigenaren van deze energieslurpende kantoren straks de boel lekker leeg laten staan, omdat slopen meer geld kost. Slopen is niet gratis en leidt door afschrijvingen direct tot grote verliezen. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken lijkt te denken dat het maar om een fractie van de gebouwen gaat, waarvoor het geen zin heeft om ze aan te pakken. Maar 10 miljoen m2 is naar mijn bescheiden mening niet slechts een fractie! Hier ligt dus nog een uitdaging - ter grootte van 1.400 voetbalvelden - waar Blok niets mee wenst te doen, gezien de uitlating dat de eigenaar zelf maar moet uitzoeken wat die daarmee doet.

Overigens is het een mythe om te veronderstellen dat label G gebouwen per definitie veel meer energie verbruiken dan gebouwen met een energielabel A. Laten we ons hier vooral niet op blind staren. Veel gebouwen met een ogenschijnlijk mooi label verbruiken meer energie dan andere gebouwen met een label F of G. Het energielabel wordt namelijk bepaald door de voorzieningen en maatregelen die zijn getroffen. Het zegt helemaal niets over de wijze waarop het gebouw wordt gebruikt en de mate van energieverspilling door verkeerd gebruik of slecht geïnstalleerde en ingeregelde installaties. Een gebouw met een energielabel A kan dus nog steeds heel veel energie slurpen. Laat je dus vooral niet op het verkeerde been zetten door te denken dat je al lekker op weg bent met energielabel A,B of C.

Als het zogenaamde laaghangend fruit is geplukt, rest er slechts een minimaal energiebudget om het meest lastige deel van de transitie naar energieneutraal te financieren

En je moet zeker niet denken dat je deze investeringen kunt terugverdienen uit de energiebesparing. Dergelijke uitspraken zijn misleidend en wekken de indruk, dat de transitie naar energieneutrale gebouwen uit de bespaarde energiekosten kan worden terugverdiend. Dat klopt niet! Door steeds een labelstapje te maken, zal de energierekening afnemen (ervan uitgaande dat er ook maatregelen worden getroffen in het gebruik en de installatie goed is aangebracht en onderhouden wordt). Als het zogenaamde laaghangend fruit is geplukt, rest er slechts een minimaal energiebudget om het meest lastige deel van de transitie naar energieneutraal te financieren. De route van optimaliseren en labelstapjes is daardoor een doodlopend spoor, waardoor investeringen in labelstapjes per definitie desinvesteringen zijn. Dus laat de label C maatregelen op basis van energiebesparingen alsjeblieft voor wat het is. Grijp dit moment vooral aan om de transitie naar energieneutraal in gang te zetten op basis van een integrale kwaliteitssprong, die zich terugverdient door verhuurbaarheid en continuïteit.

Natuurlijk, het introduceren van maatregelen en uitoefenen van druk is goed. Maar het lijkt er nu op, dat Blok niet heeft voorzien dat er nog aardig wat ongewenste effecten zijn die de transitie naar energieneutraal bevuilen. In ieder geval ruikt de markt wel onraad en voelen vastgoedeigenaren nattigheid, maar weet men nog niet goed hoe ze de broek op moeten houden.